Neue BGH-Entscheidung zum Vertrieb denkmalgeschützter Immobilien

Nach einer früheren Entscheidung des V. Zivilsenats des BGH kommt zwischen dem Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag (nur) zu Stande, wenn der Verkäufer im Zuge eingehenden Vertragsverhandlungen, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt. Gleiches gilt, wenn der Verkäufer den Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll (BGH V ZR 423/02, BGHZ 156, 371,374, BGH NJW 2007, 1874).

Hierauf baut ein beliebtes Verteidigungsargument von Unternehmen auf, die sich mit dem Verkauf von – hier denkmalgeschützten- Immobilien beschäftigen und dieses wird nahezu stereotyp vorgebracht: Es wird lediglich verkauft, eine Beratung findet nicht statt. Deshalb richte sich Haftung des Verkäufers nur nach Kaufvertragsrecht und auch im Zuge der Vertragsverhandlungen komme kein gesonderter Beratungsvertrag zustande, weil die Beratung über einen vom Verkäufer unabhängigen Vermittler oder Anlageberater erfolge. Ein Vertriebsvertrag läge nicht vor, der Vermittler/ Anlageberater handele im eigenen Namen. Damit sollte ein Anleger gegenüber dem Verkäufer der Immobilie leer ausgehen, obwohl er über den Stand der Renovierungsarbeiten an seiner Wohnung nicht zutreffend aufgeklärt wurde. Zum Zeitpunkt seines Vertragsabschlusses war nämlich die Renovierung fast vollständig abgeschlossen, so dass für eine steuerliche Abschreibung auf der Basis des § 7 i EstG kein Raum mehr war.

Mit dem von unserer Kanzlei erstrebten BGH-Urteil V ZR 279/11, verkündet am 01.03.2013, wurde dem – weitestgehend – entgegengetreten.

Denn ein Vermittler könne bei der Beratung über die finanziellen Vorteile eines Immobilienkaufs zugleich im eigenen und im fremden Namen handeln. Er könne daher von dem Verkäufer auch dann zum Abschluss eines Beratungsvertrags stillschweigend bevollmächtigt sein, wenn er seinerseits einen Vermittlungs-oder Beratungsvertrag mit den Kaufinteressenten geschlossen habe.

Im Hinblick auf eine Haftung des Verkäufers, so der BGH, machen Rechtsbeziehungen zwischen den Kaufinteressenten und dem Vermittler allerdings Feststellungen dazu erforderlich, ob die - auf das Objekt des Verkäufers bezogene - Beratung des Interessenten dessen Kaufentschluss fördern sollte, ob der Vermittler dabei (auch) namens des Verkäufers handeln konnte und gehandelt hat und ob der Kaufentschluss (auch) auf der Beratung in Vertretung des Verkäufers beruhte. Ausreichend für die Annahme einer konkludenten Bevollmächtigung des Vermittlers zum Abschluss eines Beratungsvertrags sei die Feststellung, dass der Verkäufer den Vermittler mit dem Vertrieb der Immobilie beauftragt hat und dabei wusste oder jedenfalls nicht ausschließen konnte, dass dieser gegenüber dem Interessenten die finanziellen Vorteile eines Kaufs herausstellen würde. Von Letzterem sei auszugehen, wenn sich bereits nach dem Vertriebskonzept des Verkäufers die Aufgabe stelle, den Kaufinteressenten über die finanziellen Vorteile eines Erwerbs der angebotenen Immobilie zu beraten. Dass die Beratung nach den Umständen auch im Namen des Verkäufers erfolge, könne sich z.B. auch daraus ergeben, dass der Berater in den verwendeten Prospekten als Vertriebspartner des Verkäufers genannt ist, dass er vom Verkäufer zur Verfügung gestellte Berechnungsbeispiele verwendet oder dass der Verkäufer auf einen Kontakt mit dem Kaufinteressenten verzichtet und es dem mit dem Vertrieb beauftragten Berater überlässt, die Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife zu führen.

Rechtsanwälte Dr. Leibold|Schmid, Stuttgart, Nürtingen, Wendlingen, Kirchheim unter Teck

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